Императорская верфь

Гданьск (Польша)
2020

Дагмара Розквитальска, проектный менеджер Stocznia Cesarska Development, рассказала об истории гданьской судоверфи, ценностях девелоперской компании и планах по ревитализации объекта.

Интервьюер – Мария Кочнева
Переводчик – Лена Сон

⠀

— Расскажите немного о вашей компании и о проекте.

Площадка, которой мы владеем — Императорская верфь. Stocznia Cesarska Development («Императорская верфь девелопмент») — это компания специального назначения [Special Purpose Vehicle — «проектная компания», созданная для реализации определенного проекта — Прим. ред.], созданная двумя бельгийскими застройщиками. Один из них — молодая компания «Revive», основанная 11 лет назад с целью заниматься проектами регенерации. То есть, они специализируются на вторичной застройке. Они создают микрорайоны, а не просто отдельные здания. Это даже отражено в их слогане: «Мы строим общество, а не недвижимость».

А вторая компания — «Alides». Это 128-летний семейный бизнес с диверсифицированным портфелем. Изначально эта компания занималась строительством. Им принадлежат самые разные проекты. Мне это партнерство кажется довольно интересным: с одной стороны — очень молодая инновационная компания, а с другой стороны — опытный застройщик. Так что нам повезло иметь таких замечательных собственников.

Еще я хотела бы отметить, что «Revive» — первая в Бельгии компания, имеющая сертификат B Corporation [частный сертификат глобальной некоммерческой организации B Lab, выдаваемый коммерческим компаниям на основе оценки их социального и экологического воздействия — Прим. ред.]. Его получают компании, которые делают мир лучше, а значит, широко мыслят и не похожи на типичных застройщиков, которых интересует только доход. Они стремятся что-то дать миру с точки зрения решения экологических проблем, социальных вопросов. Во всем, что они делают, они стремятся принести дополнительную пользу. Этот сертификат не выдается один раз и навсегда, каждый год нужно его подтверждать, демонстрировать результаты деятельности, поддерживать высокие стандарты B Corporation.

Итак, в конце марта 2017 года эти две компании приобрели участок в Гданьске площадью в 16 га. У этого места очень богатая история. Она восходит к 1455 году, когда тевтонские рыцари основали новый город рядом с Гданьском. Затем он был разрушен, потому что стал сильным конкурентом Гданьска. <…> Около 170 лет назад здесь начали появляться первые верфи, что связано с основанием компании «Koenigliche Werft» («Королевская верфь»), которая затем была переименована в «Kaiserliche Werft» («Императорскую верфь»). На территории нашего проекта как раз находилась судоверфь, которая проработала дольше всех.

Из-за войн, да и не только, маленькие верфи объединялись. Две частные верфи были объединены в одну — Гданьскую судоверфь. Это был как бы «город в городе». У них были свои кинотеатры, детские сады, библиотеки, спортивные секции. На пике своего развития Гданьская судоверфь очень быстро стала одной из крупнейших в мире.

Это была очень коммерчески успешная верфь, но она известна прежде всего как колыбель солидарности. Здесь был основан одноименный профсоюз «Solidarność» («Солидарность»). Одно из наших зданий, «Dyrekcja» («Дирекция»), играло главную роль во всех социально-политических изменениях, в нем профсоюз проводил встречи с коммунистическим правительством. Так что здесь, как видите, уникальная история. Но с другой стороны, это усложняет нашу задачу. Чувствуется своего рода бремя ответственности за то, чтобы все сделать правильно, потому что имеешь дело с таким исторически важным местом.

⠀

— На площадке Императорской верфи я видела надпись, три слова… Что-то о том, что вы планируете помнить, восстановить связь с этим местом и переосмыслить его. Не могли бы вы немного рассказать об этих планах? Потому что, как вы сказали, работа началась в 2017 году, то есть, она все еще идет.

Да, все верно. Мы приобрели площадку в марте 2017 года, а вскоре после этого, в мае, мы организовали международный конкурс на разработку генерального плана. Мы пригласили 17 всемирно известных архитекторов из разных стран поучаствовать в нашем конкурсе. Из первоначальных тезисных предложений мы отобрали три во второй этап конкурса. Это были проекты студий Паолы Вигано из Италии, MVRDV из Голландии и Хеннинга Ларсена из Дании.

Студия Ларсена выиграла конкурс. Они попали в самую точку с подходом: «Помнить, восстановить, переосмыслить». Это те самые три слова, которые прекрасно описывают наш генеральный план, потому что мы определенно хотим помнить всю богатую историю этого места и нам действительно нужно восстановить его связь с городом, потому что оно никогда не было по-настоящему с ним сопряжено. Это всегда был производственный участок и несложно представить, насколько здесь было мало настоящих внешних связей. И таким образом мы переосмыслим это место в роли нового района.

Итак, три ключевых слова, которые отлично описывают то, что мы хотим сделать. Но нужно понимать, что прямо сейчас это по сути производственная зона. Среди наших арендаторов есть те, кто бронирует роскошные катамараны, и есть те, кто производит стальные конструкции. На самом деле, мы довольно серьезно относимся к плейсмейкингу (формированию общественной среды), потому что все знают Гданьскую судоверфь, но очень мало людей там на самом деле бывало. Столетиями люди там только работали. И когда мы стали собственниками, почти первое, что мы сделали — убрали забор. Мы открыли эту территорию и сделали ее доступной для людей. Таким образом, любой может прийти сюда, посмотреть, потрогать и исследовать это место. Нельзя полюбить то, что не видишь. Вот почему мы это сделали.

Мы также разработали маршрут самостоятельного тура по району, в котором мы описываем его богатую историю и наши планы, чтобы люди могли с ними ознакомиться. И, кроме того, мы также наладили множество различных направлений сотрудничества, например, с Морским фондом. Они помогают нам в создании экскурсий, с исторической стороны. Мы превратили один из наших кранов в обзорную площадку. Мы его подготовили, очистили и обезопасили. И сдали его в аренду. Но он не приносит нам доход, официально мы сдали его некоммерческой организации, которая занимается помощью бездомным, — они пытаются вернуть их в общество, стараются найти для них работу, помочь им снова стать хозяевами собственной жизни. Они используют этот кран как обзорную площадку и все деньги с продажи билетов вкладывают в свою деятельность.

Одно здание мы предоставили художникам, которые проводят множество различных выставок, мероприятий, всевозможных кинофестивалей, концертов. Нам нужно создать Место с большой буквы. Этим мы в сущности и занимаемся, и в головах горожан начинается это переосмысление. Опять же, это должно быть не просто историческое место, но площадка для новых возможностей и историй. Вот что мы делаем: мы пишем новые истории вместе с сообществом. Мы хотим создать место, в которое вернутся люди.

В прошлом сообщество работников судоверфи объединило усилия, чтобы изменить это место, но потом они его покинули, по разным причинам. Теперь у нас есть возможность вернуть сюда людей. В принципе, это то, что мы сейчас пытаемся сделать — показать людям, что у них есть место, куда они могут прийти, которое они могут создать вместе с нами.

Именно поэтому мы проводим опросы общественного мнения. Одна из первых вещей, которую мы сделали после того, как у нас появился генеральный план, — подготовили очень подробный опрос. Недавно мы проходили по людным местам на территории района и задавали вопросы — самые разные: просили описать, что люди видят, что им нравится, что не нравится, как они относятся к месту, что привлекает внимание. В основном, мы хотим понять их настроения. После этого у нас было обсуждение, где каждый мог выразить свои мысли по поводу текущего состояния проекта, надежды, опасения.

Скажу немного о функциях. Мы стремимся к тому, чтобы наш проект был действительно смешанным, по-настоящему многофункциональным районом, где в течение всего дня кипит жизнь. Мы хотим создать место, где люди будут жить. И 70% нашего генерального плана — это жилые единицы, что означает, что здесь будет жилой район. Это не должен быть очередной островок booking.com, где только два-три месяца в году светит солнце. Мы хотим, чтобы люди действительно здесь жили. То есть, наше жилье — для реального проживания, а не для покупки в инвестиционных целях. Здесь будет свой набор услуг для этого, например цветочный магазин, пекарня, парикмахерская и прочее, аптека. Все это будет по соседству. И конечно же офисы и услуги. По-настоящему разнообразное сочетание функций, чтобы жизнь шла здесь почти 24 часа в сутки.

Сейчас мы на начальном этапе реализации плана. Кроме того, нужно упомянуть, что сохранение наследия является для нас довольно сложной темой. Потому что, когда мы приобрели участок, в местных планах зонирования была предусмотрена консервация. Там описано, как именно здания должны быть защищены. В нашем генеральном плане мы бы хотели добавить к этому списку еще пару зданий. Тем временем, польское правительство начало стремиться к включению некоторых объектов в список наследия ЮНЕСКО. И в данный момент все немного застопорилось из-за того, что до тех пор, пока правительство не получит обратную связь, для них ограничена возможность принятия каких-либо решений, чтобы наверняка получить места в списке.

Мы считаем, что одно другому не мешает. Мы не боимся дополнительных обязательств по охране, хотя это, конечно, представляет для нас дополнительные затраты. Грамотное восстановление, реконструкция зданий сильно осложнена. В течение многих лет никто с ними ничего не делал. В некоторые здания даже нельзя зайти, а некоторые все еще используются арендаторами. У таких зданий, как бы сказать, плохой уровень технического состояния. Потребуются действительно большие инвестиции, чтобы восстановить их во всем блеске. Сейчас мы это наблюдаем на примере здания «Dyrekcja» («Дирекция»), относительно которого мы недавно решили сделать очень смелый шаг вперед, действительно продемонстрировать наши намерения.

Нужно также отметить, что территория, которой мы сейчас владеем, не менялась с того момента, как Гданьская судоверфь закрыла примерно 50 га площадей ближе к городу из-за сокращения объемов производства. Это было примерно в середине 90-х. Первые планы по соединению частей верфи с городом появились примерно в 70-х годах. Тогда было создано несколько концептуальных проектов. Но именно в 90-х годах к этой работе привлекли сотрудников Гданьского университета. И вместе с тогдашним собственником они проделали довольно фундаментальную работу, которая привела к разработке в 2004 году планов локального зонирования территории верфи, включая наш участок.

С тех пор у него еще менялись собственники, которые проводили здесь разные подготовительные работы. Они разрушали здания, которые не были защищены планом зонирования. Конечно, у них были все права на это. Нужно отметить, что план зонирования — это документ, содержание которого формируется органами охраны наследия. То есть, руководящие принципы по сохранению наследия на участке были довольно ясны. И на протяжении многих лет собственники им подчинялись. Один из них построил дорогу, соединяющую район бывшей верфи с городом, которая была необходима по плану зонирования. Это сейчас улица Попелушко (Popieluszki), которая соединяет район бывшей верфи с центром города.

Но в основном, кроме сноса, бывшие собственники ничего не делали. Частично из-за нехватки инфраструктуры, частично из-за финансового кризиса. Все никак не было подходящего момента для начала проекта. Мы — первые собственники, которые действительно начинают заботиться об историческом наследии этого района.

Можно с уверенностью сказать, что исторические здания, как бы много они не требовали работы, не являются самостоятельными проектами. Их восстановление и реконструкция никогда не смогут привлечь достаточно инвестиций. Если мы взглянем шире — на всю территорию в 16 га, где можно строить новые объекты и покрывать затраты на реконструкцию исторических зданий, — то это имеет смысл. Право на строительство необходимо, чтобы добиться баланса, а также получить возврат инвестиций. Даже с самыми наилучшими намерениями, мы все-таки девелоперская компания, у нас есть владельцы и мы должны зарабатывать деньги.

Мне кажется, мы это делаем достойным образом. Мы нацелены не только на возврат инвестиций, на самом деле, мы взяли на себя обязательства как минимум на 10 лет проекта. Это очень долгосрочное вложение. Мы создаем часть города, мы это прекрасно понимаем и хотим сделать все правильно. Именно поэтому мы работаем с лучшими архитекторами, сотрудничаем с общественными организациями, стараемся привлечь сообщество. Конечно, мы не сможем оправдать ожидания каждого. Но это будет исключительный проект.

⠀

— Да, конечно, вы не можете угодить всем, но в целом, какова была реакция горожан? Ведь именно они будут использовать это место.

Я могу сказать, что наш проект — первый в истории, который получил одобрение как местного сообщества, так и общественных организаций. Я думаю, это случилось благодаря тому факту, что при проведении конкурса на генеральный план, о котором я рассказывала, мы создали нечто вроде комитета по качеству. В этот комитет мы пригласили, конечно, архитекторов, градостроителей, профессоров, людей, которые много знают об охране наследия. И мы пригласили местную общественную организацию, которая очень активна в плане градостроительства и архитектуры.

Они были и продолжают быть очень критически настроенными. Они внимательно присматриваются ко всем проектам в городе. Это хорошо, это значит, что у нас есть реальный партнер, с которым можно говорить. Но в целом у нас очень хорошие отзывы. Потому что людям нравится наш подход, тот факт, что они чувствуют, что мы обращаемся к ним. Мне кажется, очень важно, что они чувствуют вес своего голоса в этом проекте. Наша история не про то, чтобы поставить забор, за ним что-то построить и все. Это процесс, в котором мы участвуем вместе, создаем эту часть города вместе. Это совместное веселье [смеется].

⠀

— Итак, допустим, что ситуация в мире с вирусом закончилась, и ситуация с ЮНЕСКО, которую вы упомянули, тоже разрешилась. Каковы ваши следующие шаги?

Сейчас у нас идет ремонт «Dyrekcja» («Дирекции»). Здание должно быть закончено в течение пары месяцев. Мы также подали заявку на получение разрешения на строительство в одном из исторических зданий — пожарной станции. Сейчас мы ждем начала его реконструкции.

Поскольку, как вы знаете, сохранение наследия — это сложное дело, мы немного изменили наш подход. Вместо чередования реконструкции и строительства новых зданий, чтобы сохранять финансовый баланс проекта, мы сейчас также пытаемся провести реконструкцию нескольких помещений. Так что сейчас мы довольно сильно заняты.

К счастью, это та работа, которую легко можно выполнять из дома. У нас довольно много онлайн-встреч с архитекторами. Я думаю, мы справились со сложившейся ситуацией в том числе благодаря тому, что у каждого из нас есть онлайн-доступ — все наши данные хранятся в облаке, и поэтому мы смогли без проблем перейти на работу из дома. После начала ограничений работа пошла довольно быстро. Спустя три недели мы начинаем медленно возвращаться к реальности. У нас довольно маленькая команда. Сейчас у нас работает один человек в офисе в день.

⠀

— Это очень хорошо, что вы продолжаете работу! Как говорится, «шоу должно продолжаться», работа должна быть сделана.

Мы также не прекратили работу над плейсмейкингом, мы продолжаем готовиться к тому моменту, когда ситуация улучшится. Мы не хотим все начинать заново и должны быть готовыми к тому моменту, когда люди снова смогут выходить на улицу.