Фабрика Алафузова

Привлечение инвестиций – всегда непростой сюжет для частных инициатив. О том, как запустилась и работает «Фабрика Алафузова» – одна из независимых креативных площадок Казани, рассказал Андрей Питулов, собственник объекта.

⠀

Пессимизм — дело временное. Накатывает иногда. Просто в то время у меня были достаточно сложные взаимоотношения с партнерами, которые, как выяснилось, вообще ничего не хотели. Точнее они хотели поучаствовать, получить деньги, а когда поняли, что это все не очень просто и не очень быстро, «отскочили» от проекта. Изначально я прекрасно понимал, что это может быть быстро, только в каком-то чудесном случае. Например, когда мы начали делать эскизный паспорт фасада, выяснилось, что фасад является исторической частью города и, чтобы получить его, нужно, оказывается, пройти несколько комиссий, вплоть до президентской [имеется в виду Глава республики]. Потом еще и пересогласовывать новый вариант фасада. Из-за того, что партнеры «отскочили», мы решили, что пойдем по пути классической ревитализации — будем возрождать здания в существующих объемах, а не по реконструкции. Потом был момент, когда получили кредит в банке и думали, что все, теперь мы выходим на определенную финишную прямую. И тут банк обанкротился…

⠀

Маленький банк был, «Булгар банк» назывался. Он обанкротился и нам пришлось судиться с «Агентством по страхованию вкладов». Мы надеялись, что все пройдет хорошо, но эта подвисшая ситуация не давала нам возможности финансировать проект и привлекать дополнительных инвесторов.

⠀

Скорее требования. Они же санировали банк, посмотрели всех, кто кредитовался и начали требовать деньги по возврату. Соответственно, мы не можем взять и отдать кредит. Вообще, план у нас план был другой. Мы хотели разделить здание на более мелкие куски, на какие-то помещения и эти помещения продавать или сдавать в аренду. И через это привлекать и развивать. Как раз по такому пути шел в свое время московский «Флакон». Несмотря на то, что они не стали участвовать в нашем проекте, мы с ними находимся в достаточно хороших отношениях.

⠀

Матушевский был один или два раза здесь, на объекте. Ян Ярмощук почаще приезжал. Разговор состоялся приблизительно такой: «Мы не управляем чужими объектами. Мы или забираем их полностью в управление и сами все делаем, или покупаем объекты и владеем собственностью. А делать консалтинг можно, но за большие деньги. Все три случая, при которых мы работаем не подходят под твой, поэтом ты давай как-нибудь сам». Я знаю, что в их планах было купить в Казани здание швейной фабрики «Адонис», но пока этого не произошло, потому что там идет процедура банкротства и работают два конкурсных управляющих.

⠀

Она завершилась в тот момент, когда мы получили кредит в банке.

⠀

Ну, скажем, да, наверное, что-то типа того.

⠀

Треть здания у нас отапливается — 2 500 квадратных метров. Мы сами топим — построили летом угольную котельную. В принципе, справляется. Прошлую зиму перезимовали — ничего так. Делаем какие-то мероприятия… когда-то, дай бог, только сто квадратов отапливали.

⠀

⠀

На самом деле, дата абсолютно надуманная. Если говорить о первом мероприятии, которое мы сделали, то оно прошло 18 мая 2013 года. Я точно знаю, потому что это день рождения нашего приятеля. Мы собрались здесь, во дворе, и провели мероприятие. А через год, уже в 2014 году, опять же 18 или 20 мая, у нас была первая «Ночь музеев». И для нас «Ночь музеев» — это очень значимое мероприятие, потому что мы уже делали ее пять раз. В этом году был пятый — юбилейный. Мы открываем этим сезон и у нас задействованы все возможные помещения. Почему же речь идет об августе? Ну, наверное, да, в 2014 году одна из первых вечеринок прошла в августе. И вот наш приятель года три назад вывел такую странную дату, что день рождения фабрики должен быть в августе. Ну, и провел его. В прошлом году мы опять отметили день рождения в августе, а в этом — уж ладно, пусть будет.

⠀

Нет, не совсем так. Сейчас музыкальное пространство Werk открывается в помещении бывшей мебельной фабрики на улице Тукая. Есть фотостудия «Видимый дом», там тоже старое здание…

⠀

Да, а вот такого масштаба, как у нас — ни одного.

⠀

Казань может и располагает, даже есть молодые люди, которые готовы этим заниматься, но у каждого свой масштаб. Кого-то хватило на пятьсот квадратных метров, а кого-то на двадцать. Именно поэтому у нас и была идея объединить людей в нашем пространстве, чтобы была стилистика, лофт, чтобы все было интересно и получился синергетический эффект. Именно поэтому мы хотели разделить помещения на более мелкие и их продавать. Не сдавать в аренду, а именно продавать. На собственном опыте, на опыте друзей и людей, которые туда приходят видим, что отношение резко меняется как только человек становится собственником помещения. Он совсем по-другому относится — он готов вкладывать деньги, убирать мусор. И совсем другое отношение когда он арендатор — он понимает, что он там временно.

⠀

У нас здесь нет собственников никаких.

⠀

Эту схему пока не удалось реализовать, но мы к ней идем и, рано или поздно, она заработает. Я считаю, что собственность — это оптимальный вариант, хотя вариант, понятный только для того, у кого много лишних денег. Другими словами, он может вложить сто или сто пятьдесят миллионов и не торопясь ждать, когда они отобьются. У меня такой возможности нет, но мы надеемся, что такой человек найдется. Что касается молодежи, которая хотела бы этим заниматься, то она есть, а люди, которые постарше и с деньгами, не хотят этого. Для Татарстана, для Казани — вполне типичная история. У нас могут построить бензоколонку, построить торговый центр, построить многоквартирный дом, чтобы его продать. Такой бизнес понятен для нашего менталитета. А вот восстанавливать старую фабрику — зачем? Мне восемь из десяти человек, которые приходили сюда смотреть помещения, задавали вопрос после экскурсии: «А ты не думал о том, чтобы здесь все разломать и построить что-нибудь другое?» Конечно мы этот вариант тоже рассматриваем, но мы пришли к выводу, что эти здания имеют не выявленную историческую ценность и прям взять так и сломать их однозначно нельзя.

⠀

Я бы даже сказал, что она будет сравнима со стоимостью демонтажа. Мы считали и получилось, что из-за всех этих банковских кредитов, ссудных процентов у нас выросла себестоимость квадратного метра, но до сих пор она в пределах 12−13 тысяч за квадратный метр. А чтобы здание довести до ума, нужно не так много — от трех до пяти тысяч за квадратный метр. Если в наше здание вложить сорок миллионов из расчета пять тысяч на каждый из восьми тысяч квадратов, то этого будет достаточно, чтобы оно жило, работало и было пригодно для аренды. И дальше там уже нет предела наворачивать. В любом случае, даже если вкладывать пять тысяч на квадрат, это будет себестоимость 17−18 тысяч за квадратный метр. Это вообще ни о чем! В Казани жилые квартиры начинаются от шестидесяти тысяч и доходят до девяносто, а такие помещения, если поискать, от тридцати до пятидесяти могут стоить.

⠀

В Казани это тоже происходит, но в других разнообразных локациях, потому что и их очень много в нашем городе. Например, в какой-то момент начали появляться фотостудии. Сейчас зайди-посмотри — штук тридцать фотостудий стоят на продаже. Их можно купить от полутора до трех миллионов рублей — это стоимость аренды и внутреннего оборудования. Та же самая история с хостелами — их сто пятьдесят штук или даже больше. Я когда начинал делать хостел, их было не больше пятнадцати, а сейчас сто пятьдесят и в любой можно прийти и договориться о его покупке. Мы здесь хотели сделать, чтобы все было в одном месте: и фотостудия, и хостел, и выставочное пространство, барные помещения… Опять же есть некая история Кировского района, который хоть и очень близок к центру…

⠀

⠀

Мы являемся историческим центром города. До современного центра тут десять минут на троллейбусе. Если мы поднимемся на крышу, то прямо перед нами будет Казанский кремль. Это просто недооцененный район и в ближайшие пять-шесть лет сюда придут инвестиции. Сейчас разрабатывается генеральный план развития Казани и по нему здесь куча застройки будет. В Кировском районе была техническая проблема — канализационная насосная станция работала на пределе мощности и это не позволяло здесь ничего застраивать. Когда ты получал техусловие на водоснабжение, тебе говорили: «Подождите когда будет введен в строй канализационный коллектор». А его делают, делают, делают… Сейчас он в достаточно высокой степени готовности, но еще не запустился. Как только запустится, здесь сразу же откроется несколько строек.

⠀

Да, и было принято решение о комплексной проработке архитектурного наполнения этого района. Над этим уже трудится группа архитекторов. Дело в том, что в центре Казани в свое время у нас была точечная застройка и там застраивали, как хотели. А наш район еще не начал застраиваться, поэтому решили, что по нему проработают комплексное решение, чтобы не было такой хаотичности, как в центре. Так что в ближайшее время на улице Гладилова будет застройка — высотные дома. То есть, сюда одновременно приедет жить несколько тысяч человек.

⠀

Они хотели и, может быть, до сих пор хотят, потому что они разрабатывали проект, привлекали туда очень серьезных девелоперов. Но у них порядок цифр совсем другой — там тридцать тысяч квадратных метров.

⠀

У меня сейчас восемь с половиной тысяч, почти девять, а у них тридцать тысяч, то есть, у них цифра под полмиллиарда нужна, а может и еще больше. У них на территории находится памятник исторический, а у меня нет. Куча зданий есть вокруг памятника — значит их тоже трогать нельзя, ничего с ними делать. Нельзя надстроить, увеличить площадь. И собственник у них сидит в Москве и, естественно, ему как-то не до этого. Если бы это было рядом в Москве — другая была бы ситуация. В общем, воз и ныне там. Они, конечно говорят, что мы будем, мы тут занимаемся, у нас там…