Наринэ Тютчева, эксперт ИКОМОС, основатель и руководитель Школы сохранения и ревалоризации культурного наследия (РЕ-Школы), руководитель архитектурного бюро «Рождественка».

Второй аспект — это историческая ценность. Она нам нужна для того, чтоб распознать в объекте те качества, которые нам помогают погрузиться в историю. Каждый объект нам что-то рассказывает об истории. Об истории места, города, людей, которые в этом пространстве существовали. И все, что нам позволяет прикоснуться к истории, является исторической ценностью.

Если говорить о том, что такое ценность, то, с одной стороны, это очень полемичное понятие; о нем идут горячие споры. Существует вполне официальное хрестоматийное определение ценности, которое мы рассматриваем как обязательную составляющую. Ценность — это не абстрактное понятие, а вполне определимое: ценность объекта культурного наследия состоит из четырех видов ценности. Первая и самая высокая ценность — это ценность аутентичная, то есть подлинность объекта и тот процент подлинности, который в нем есть. Это первое, на что нужно обращать внимание, когда начинаешь заниматься объектом культурного наследия. Понять, сколько подлинного в нем сохранилось, и в чем суть этой подлинности. Потому что подлинность — это не только материальная составляющая, но и композиционный аспект (расположение на участке), функция и другие аспекты, которые дошли до нашего времени. Они имеют наивысшую ценность.

Понятие ревалоризации ввели мы. Мы ввели моду на это слово, потому что обычно употребляемый термин «валоризация» имеет несколько другое значение. Валоризация — это типичный экономический термин, который предполагает капитализацию материального объекта, то есть добавление его стоимости. Мы же говорим о ценности. Термин ревалоризации говорит о пересмотре ценности объекта, который в результате повышения его ценности или проявления этой ценности, приводит к его капитализации.

Мы на протяжении некоторого времени пытаемся заниматься тем, что изучаем различные феномены. Наши исследования — это не просто сбор данных, но всегда попытка найти что-то особенное и проявить те самые ценности, в том, что, на первый взгляд, ценностью не обладает. Например, в позапрошлом году у нас был трехдневный воркшоп во время «АРТ Москвы». Естественно, темой выставки была реновация — самый громкий проект того времени. И так получилось, что порядка 250 зданий, которые попали в зону реновации по просьбе жителей, по настоянию «АрхНадзора» при поддержке Москомархитектуры и Департамента культурного наследия были исключены из состава сносимых объектов, хотя практически ни один из этих объектов не был не только статусным (не говоря уже — объектом культурного наследия), но даже и ценным градоформирующим объектом. Перед всеми возник вопрос — что в них такого? Почему их решили не сносить? Мы в течение 4 дней занимались этим феноменом, пытаясь обнаружить в них ценность. У нас было 22 архитектора и 5 объектов, выбранных, в общем-то, по наитию. В этом воркшопе также участвовали 2 преподавателя из L’Ecole de Chaillot приехавшие к нам.

И наконец — локальная — самый актуальный, на мой взгляд, на сегодня аспект, поскольку многие объекты не производят сильного визуального впечатления, не вызывают у людей ощущения ценности: «ну, домик и домик». Очень часто это объекты, которые имеют социальное признание, будучи связаны с какими-то людьми, событиями… Например, наиболее характерным подобным объектом из тех, которыми мы занимались, является флигель Музея архитектуры в Москве — флигель «Руина», который не представляет ни архитектурной ценности, ни визуальной ценности, но обладает удивительным социальным феноменом, который оказался главной ценностью. И закрепили мы именно его, что привело в результате к его существенной ревалоризации.

Следующий вид — внешняя ценность. Это, как правило, какие-то следы, которые указывают на жизнь этого объекта. Поскольку этот объект существовал на протяжении какого-то времени (50, 100, или 200−300 лет), он переживал определенные изменения, которые были связаны с важными историческими событиями. Эти следы времени являются тем видом ценности, которая называется внешней.

Что еще важно — это последние представители жилой массовой архитектуры доиндустриального периода, все эти дома построены с 1920-х по 1950-е годы. И это тоже особый феномен, потому что после началась совершенно другая эпоха домостроения. Это последние представители доиндустриальной культуры строительного производства: они построены руками, а значит, несут в себе доказательства человеческих навыков, которые сегодня заменяются машинным трудом. Можно сказать, это своеобразный рубеж доиндустриальной культуры.

Далее мы стали изучать эти объекты с материальной точки зрения. Мы поняли, что почти все они сделаны из кирпича, все они не выше пяти этажей, то есть формируют определенный, комфортный для человека масштаб, уже во многом утраченный нами. То, что они сделаны из штучного материала, говорит о том, что объекты ремонтопригодны, в отличие от железобетонных сборных зданий, что они экологичны, поскольку объекты, построенные из кирпича, обладают хорошей паропроницаемостью, что у них высокий запас материальной прочности, а это значит, что они могут существовать после капитального ремонта еще очень долго. Проблема может быть в деревянных перекрытиях и коммуникациях, но это все подлежит капитальному ремонту, сносить все здание необязательно.

Первое, что мы решили сделать — наложить объекты на карту Москвы, чтобы посмотреть, есть ли какая-то особенность в их локации. Что мы выяснили, глядя на карту? Прежде всего мы поняли, что большинство из них находится в зоне между третьим и четвертым транспортным кольцом, то есть в зоне так называемого «ржавого пояса» вокруг промышленных зон. Как правило, это ведомственное жилье промышленных предприятий, которые развивались в советское время. Часть объектов, находящихся ближе к окраинам Москвы, — это жилье, которое формировало новые районы, присоединившиеся к Москве в послевоенные годы. Практически все эти районы до присоединения были самостоятельными городами. Выяснилось, что застройка в новых районах была ведомственной, и велась по мере возникновения промышленных предприятий, позже присоединенных к Москве. Таким образом, мы поняли очень важную вещь: это последние жилые дома, построенные по так называемому принципу слободского устройства городов. Учитывая, что на сегодняшний момент большинство из этих промышленных зон уже не являются действующими, то, стало быть, это жилье имеет уже исторический характер, потому что современный город не строит жилье рядом с местом приложения труда. Принцип выбора места для жилой застройки изменился совершенно: развит транспорт, и при постиндустриальном устройстве нет необходимости жить рядом с заводом, да и самих заводов уже нет. Таким образом, мы увидели, что сама типология этих объектов формирует уже уходящую эпоху формирования городских пространств.

Мы задумались об этом, и поняли, что это невероятно российская история. Для начала: когда застраивался Петербург, появились типовые проекты Трезини, которые определяли внешний облик здания, требования к пропорциям и конструкциям и так далее. Затем в Москве были изданы образцовые альбомы Казакова, которые предлагали массовому потребителю различные типологии усадебной и частной застройки. При этом там были только планировки и маски фасадов. А хозяин, уже купив и построив здание, в зависимости от своего материального достатка шел к лепщику, к скульптору и заказывал на него украшения. Есть совершенно феноменальные дома, украшенные, что называется, в три слоя, потому что хозяевам это нравилось. 1934 год: сталинским указом осуждается конструктивизм, и возникает так называемый неоконструктивизм, когда на уже спроектированные конструктивистские здания, которые на тот момент строились или уже были построены, надевается ордер, то есть украшение. В 1956 году украшения сняли, и это действие — надеть украшение, а потом снять его — такого феномена больше нет нигде, ни в одной стране. Это совершенно удивительная тема, которая может стать для кого-нибудь темой диссертации.

Кроме того, мы обнаружили еще одну забавную закономерность, первый раз вообще обратив на это внимание. На одной улице в Люберцах или Люблино стояло в ряд три одинаковых типовых здания. При этом два из них имели всевозможные украшения с обеих сторон, и со стороны улицы, и со стороны двора, а третий только со стороны двора, а фасад, выходящий на улицу, был почему-то плоским. Нас этот феномен заинтересовал — в чем же тут дело? Мы поняли, что дома строились в 1956 году, как раз в тот момент, когда вышел приказ Хрущева о борьбе с архитектурными излишествами, и третьему дому как раз не повезло, потому что приказ вышел на половине его строительства. Дворовый фасад успели украсить, а уличный уже нет.

По поводу локальной идентичности. Спальные районы в основном застроены одинаковой панельной застройкой. Эти сохранившиеся дома имеют признаки авторской архитектуры, но авторства не имеют, его не удалось обнаружить, что обидно. Тогда это не считалось чем-то уникальным, дома проектировались мастерскими, авторы остались в тени, но тем не менее сегодня эти кварталы являются символами локальной идентичности. Это старые города, старые центры внутри этих самых районов. И это еще одна их ценность, которой дорожат жители.

По результатам этих обследований стало ясно, что, например, «Мотодера» в Мадриде, бывшая скотобойня, сегодня — самое популярное место в Мадриде (я там сама была). Феномен этой территории заключается в том, что она находилась на рубеже нового и старого города. Этот рубеж когда-то казался совершенно непреодолимым, то есть старый Мадрид развивался очень эффективно, в нем была высокая степень капитализации, потом шла железная дорога и шоссе, и эта транспортная ось беспощадно разрывала город на две части, и потом резко маргинализировалась среда, и половина города от этого очень сильно страдала. В результате, «Мотодера» начала развиваться еще до того, как в эту ситуацию вмешался муниципалитет. Капитализация начала резко расти после того, как железную дорогу и транспортную артерию «накрыли» парком, и теперь это не разрывающее город на две части звено, а соединяющее: великий проект «Мадрид-Рио» соединил город воедино, созвав импульс активности в срединной зоне. Очень удачно, что «Мотодера» стоит как раз на этой территории. Конечно же, всегда очень важна синергия частной инициативы с государственными проектами; тогда они выходят наиболее успешными.

Дальше я хочу коротко рассказать об исследовании, которое было сделано несколько лет назад, кажется, в 2014 году. Тогда был объявлен конкурс компанией «Лидер инновации», которая владеет «Теплоэлектростанцией № 1» напротив Зарядья (Москва). Задачей конкурса было подумать, что можно с этой станцией сделать и насколько культурная функция может быть драйвером развития промышленной территории. Наше исследование, которое называется «После фабрики», получило первую премию. Для того, чтоб понять, действительно ли культурная функция может быть драйвером развития промышленной территории, было выбрано 10 самых успешных промышленных объектов по всему миру: в Америке, Европе (большинство), юго-восточной Азии. По ним было проведено подробное исследование. Мы разработали ряд критериев, по которым «препарировали» эти объекты. Среди критериев были локация в городе, транспортная доступность, качество архитектуры, наличие объекта культурного наследия, участие частного бизнеса и государственного финансирования.

Таким образом, мы сумели сформулировать эти феномены, выявить уникальные характеристики и изменить отношение Мосокмархитектуры к этим объектам, потому что до этого они не очень понимали, что с этим сделать. По каждому объекту было сделано довольно подробное исследование, подготовлены предложения по перепрограммированию, по мере вмешательства, даны довольно точные оценки по возможностям работы с этими объектами, что изменило само отношение к ним. Это очень важный результат нашей работы.

Если говорить о «формуле успеха» по результатам исследования 10 выбранных нами территорий, то в 9 случаях из 10 ключевую роль сыграла визуальная привлекательность архитектуры и места. Также важным фактором является уважение к наследию, поскольку наследие хранит в себе ту необходимую метафизику и память, которая так важна горожанам для самоидентификации, для того, чтобы иметь к этому месту личное отношение и проявлять его. Если мы сохраняем это наследие, место не становится для горожан «новым незнакомцем», оно присвоено ими изначально.

Далее вы видите порядок, в котором идут у нас остальные факторы. Последний из них, который называется гибкость проекта, раскрывает важный аспект: промзоны стали успешными, потому что они не были жестко запрограммированы под одну конкретную функцию. Это очень важный момент, поскольку рынок меняется достаточно быстро, мы не успеваем отследить эти изменения, ответить на все вызовы и рождающиеся вопросы, цивилизация стремительно меняется, но превратить эту территорию в бесконечную стройку мы тоже не можем. Значит, нужно выполнять программирование с максимальной гибкостью, и пространства должны отвечать этой гибкости. Надо сказать, что промышленное наследие — наиболее удачная типология, поскольку, как правило, это крупномасштабные открытые большепролетные пространства, в которых легко возможна мобильность.

В «Мотодере», в основном, присутствует творческий кластер: это место для кино, театров, творческих ивентов, выставок, коворкингов. Это практически круглосуточно открытая территория, которая не спит, бурлит. Очень модное место, где сегодня очень престижно что-то показать. Мощная творческая стартовая площадка, открытая для многих. На графике экономической эффективности видно, как после появления «Рио» мгновенно выросла эффективность этого кластера, этой территории, хотя средств в нее было вложено крайне мало. Просто все было приведено в порядок с минимальными затратами. Зато все эти вложения мгновенно, взрывоподобно, увеличились после улучшения позиций города.

В 1960-е годы Альдо Росси написал на эту тему прекрасную книгу^ я советую всем архитекторам ее почитать ["Архитектура города", 1966], где он очень тонко объясняет свойства пространства через систему восприятия, а система восприятия порождает размеры, текстуры и фактуры: как входит свет, какая там будет акустика, как идет чередование пространств, их пропорции, то есть разворачивается некий пространственный сценарий, который порождает восприятие, а дальше можно сделать так, чтобы, исходя из восприятия, вы захотели там жить, работать, или, например, танцевать. Такой подход кажется мне наиболее приемлемым, когда мы идем от качества пространства, связанного с его объективными, физическими параметрами, с физикой человека, который эти параметры может воспринимать.

Крупные промышленные предприятия из центров городов ушли, поскольку аренда дорогая, и это совершенно нерентабельно, в городах остаются только наукоемкие производства, и производства, которые по экологическим параметрам вообще могут в городе быть (а, стало быть, и размещаться могут где угодно). Для серьезной промышленности выделяются отдельные зоны, соответствующие экономической целесообразности. То же происходит и с архитектурой. Мы можем себе представить, как прекрасно сконструированный цех служит сначала одной функции, потом другой, а затем, может быть, и пятой, и десятой. При этом приоритетом останется расположение этого объекта, его форма и архитектурное качество, потому что качество самого объекта превалирует над функцией. Стало быть, пришло время задуматься, а что сегодня является фактором, порождающим пространство? В той лекции, которую я собиралась читать сегодня, у меня этому был посвящен отдельный блок: сегодня необходимо мыслить не функциями, а типологиями.

Если продолжать тему гибкости и программирования, то я хочу заострить ваше внимание на такой мысли: нам привычно думать, что функция порождает форму. Весь XX век посвящен этому: нас убеждали, что сначала надо замыслить функцию, а потом строить (так и сейчас учат на типологических и функциональных кафедрах, у нас до сих пор есть кафедры промышленной архитектуры, кафедры жилой общественной архитектуры и т. д.). На мой взгляд, это сильно устаревший подход к архитектуре, поскольку если мы внимательно посмотрим на то, что происходит вокруг, то увидим, что города сегодня потеряли свое жесткое функциональное деление. «Афинская хартия» [градостроительный манифест, составленный Ле Корбюзье и принятый конгрессом CIAM в Афинах в 1933 г.] требует своего пересмотра и создания новой хартии, я уже об этом упоминала, когда рассказывала о нашем исследовании по реновации. Слободской город умер, мы живем в постиндустриальном городе, городе бесконечных возможностей. Сегодня мы выбираем места, где жить и работать, совсем не так, как это делалось еще 20−30 лет назад. И это все существенно меняет.

Так вот, если мы сохраняем объект, то прежде всего мы сохраняем имеющиеся стены, которые, как правило, сделаны из хороших материалов, из хорошего кирпича. Очень легко посчитать (тут не надо быть большим экономистом): для того, что снести здание, нужно потратить определенные средства, силы и время. Кирпич на известковом растворе разрушается довольно тяжело, обычно его взрывают. Дальше все это нужно утилизировать. Чтобы построить новое, нужно купить кирпич, худшего качества, и потратить силы и время на то, чтобы возвести новое здание. Вот вам, собственно, разница: в первом случае вы работаете с тем, что уже есть, во втором случае — делаете примерно то же самое, только хуже. Почему «примерно то же самое»? Потому что, когда стройка идет в какой-то охранной зоне, вы не можете ни изменить пятно застройки, ни превысить высоту конька; максимум, что вы можете сделать, — это заменить чердак на еще один этаж. При этом, если вы думаете, что сэкономите (один из аргументов инвесторов: у старого здания очень толстые стены, а у нового здания стены будут тоньше, поэтому они получат больше квадратных метров), так вот прибыль — всего 10% при утоньшении стен (мы все-таки живем не в Африке, а значит, стены из соломы не сделать, нужно, чтобы здание было теплым, то есть тоньше 48 см при эффективном фасаде не будет). Что в результате дает этот эффективный фасад? Вот стоит перед вами кирпичное здание. Стоит уже давно, брошенное. При этом стена выглядит привлекательно. Ее можно почистить или оставить так, но она не требует какого-то серьезного ухода. Что мы получаем в результате так называемого эффективного фасада? Тонкие стены, утеплитель, потом штукатурка на сетке либо облицовка. Штукатурку по сетке вы начинаете перештукатуривать уже на следующий год, потому что она трещит и ползет, и тратите на это средства каждый год, или здание очень плохо стареет и превращается совсем не в благородное, «пожилое» сооружение с историей. Если это вентилируемый фасад, то стоит он очень недешево. И, кроме всего прочего, весь этот «пирог» становится паронепроницаемым. Еще добавим стеклопакеты, чтобы совсем уж не было никакой паронепроницаемости, и компенсируем это принудительной вентиляцией. Так появляются затраты на электричество, да и сама вентиляция стоит немало, плюс разводка… — вот те 10%, которые мы выгадали, и ушли. То есть, с этой точки зрения, никакой выгоды нет.

Рядовые градоформирующие объекты находятся в большей опасности, нежели статусные (эти хотя бы государство охраняет), хотя именно рядовая градообразующая застройка более важна для восприятия архитектурной среды, потому что именно она и формирует эту среду, а не штучные шедевры. Такая застройка находится под угрозой. Однако, как правило, рядовая застройка находится в объединенной охранной зоне, что не позволяет инвестору очень сильно «подпрыгнуть этажностью». Для того чтобы объяснить инвестору, почему не нужно сносить, с ним надо разговаривать на его же собственном языке, на языке экономики, поскольку другие аргументы почти никогда не работают.

Дальше — некоторый манифест о том, почему выгоднее сохранять, а не разрушать. Это своего рода «доморощенная экономика архитектора». Я решила суммировать наработанный опыт, сделав небольшую методичку для тех, кто думает, снести объект культурного наследия или ценный градоформирующий объект, или все-таки нет.

На этой схеме проиллюстрировано, что в XX веке мы имели очень жесткое функциональное зонирование: где мы работали, где жили, где происходил наш досуг, но в XXI веке все это слилось в единое пространство.

Теперь я коротко покажу проект по Трехгорной мануфактуре, которая сегодня упоминалась. Лет семь назад мы выиграли конкурс на благоустройство этой территории, нарушив условия конкурса. Для тех, кто не знает, Трехгорная мануфактура — это старинное ткацкое производство Прохоровых, знаменитое на весь мир своими набивными (по собственной технологии) ситцами. Находится в центре Москвы, вблизи Москва-сити, очень престижное место. До недавнего времени многие москвичи не знали о Трехгорке, потому что территория была закрытая: там располагалось производство. Это производство не убили, для него построили новое предприятие в Подмосковье. Фабрика работает. До сих пор есть магазин (торговый дом), где можно купить их продукцию, которая год от года становится все лучше и лучше. Искусствоведы пытаются вернуть технологию прохоровских набивок, при этом докладывая: «В прохоровских розах было 26 оттенков, мы на такой-то год вернули 16, на такой-то — 17», гордясь тем, что постепенно наращивают оттенки этой сложной технологии. Тем более важно, что это не выморочная территория, а территория, сохранившая якорную особенность.

Еще одна причина, по которой сносят здания, это необходимость построить подземный паркинг или подземный этаж. Могу сказать, что на моей практике мы сделали не один подземный этаж под объектами культурного наследия, поскольку действительно существует необходимость выноса коммуникаций и устройства специальных пространств, в том числе и парковок. Это возможно сделать без всякого сноса. Да, технология дороже, чем если строить парковку открытым способом, но не намного. Все равно практически все объекты требуют свайного усиления фундамента, потому что грунты ослаблены, и усиление сваями — это уже дорого, в любом случае. Поэтому, если уж это свайное усиление сделано, то нет никакой проблемы сделать там кессон и укрепить подвал, а здание останется сверху, нетронутое, и будет жить.

Если же вы все-таки пуститесь во все тяжкие и начнете менять статус территории, чтобы вам разрешили надстроить этажей восемь или десять, то тут инвестор попадает в зону необъяснимого риска, которая может привести неизвестно куда, т. е. он делает свой объект экономически неустойчивым по целому ряду причин. И даже если инвестору каким-то мифическим образом это удается сделать, то таким объектом он очень сильно дискредитирует среду, и капитализация места начинает падать. В долгосрочной перспективе эти дополнительные этажи не будут становиться дороже, а будут дешеветь по отношению к старым, несущим в себе совершенно другую ценность.

Кроме того, если у вас здание из полноценного кирпича, то вы можете сэкономить на отделке интерьеров. А если вы все сделали из плохих материалов, то вы потратитесь на интерьеры, и будете их поддерживать и ремонтировать. На самом деле, экономика сохранения гораздо выше, чем если вы будете это сносить.

Поняв, таким образом, что является опорной застройкой, объектом культурного наследия, мы советскую часть застройки или особо нелепые пристройки предложили к санации, к сносу. Таким образом мы сформулировали для себя базисную задачу, хотя вообще, по мысли владельца, должны были остаться только четыре дореволюционных домика. Мы настояли на том, чтобы прежде всего сохранить фронт вдоль набережной (он не очень устраивал заказчика, потому что казался ему не очень впечатляющей архитектурой, и она действительно рядовая, промышленная, первичная) и предлагали сохранить все пристройки (такая большая «гребенка»), прорастающие внутрь территории.

Для начала мы попытались разобраться, как развивалась территория, для того, чтобы понять генетику этого места: конечно, иногда можно что-то и снести, если это нарушает генетическую целостность объекта. Но здесь как раз все было просто. Если смотреть на план Трехгорки дореволюционного или даже довоенного периода, когда продукция этой фабрики была наиболее известна и знаменита — то есть на генплан самого успешного периода, то теснота — это следствие того, что ткани, краски, сырье доставлялись между зданиями вручную или на телегах. Позднее производство укрупнилось, появились более габаритные транспортные средства, которым требовалось больше места для разворотов, поэтому возникли три большие площади. Трехчастность Трехгорки вполне объяснима: Прохоровы постепенно скупали частные дворы вокруг фабрики, этих дворов было три, что и зафиксировалось в генплане.

Тем не менее Трехгорка была закрыта, поменялся владелец. Новый владелец решил снести все, кроме четырех объектов культурного наследия, и нужно было предложить новую концепцию застройки территории, которая на тот момент находилась в объединенной охранной зоне как целостный ансамбль. И мы рискнули. Конкурс — это всегда лотерея (пан или пропал), но я его рассматриваю как возможность высказаться. Сделать профессиональное высказывание. А дальше — будь что будет. Конкурс был заказной, были очень серьезные конкуренты, и я ни на что не рассчитывала, поскольку среди участников были сплошные звезды — очень уважаемые архитекторы. Тем не менее, мы рискнули объяснить владельцу мануфактуры, что сносить не надо, а нужно найти потенциал внутри самой территории, чтобы получить искомые дополнительные квадратные метры.

Мы разделили этот проект на два этапа: короткий девелопмент, когда мы вообще ничего не делаем, а они запускают туда арендаторов, которые принесут какие-то средства на реализацию первой очереди проекта (мы разделили строительные работы по очередям). Как можно затем найти ключ к новой застройке? Ведь мы что-то почистили, теперь нужно уплотнить, найти те самые, дополнительные, метры. Как найти ключ к промышленной застройке территории, учитывая, что это охранная зона? (И да, я еще экономила заказчику средства и нервы на урезании или отмене этой самой зоны. Речь идет о существенных репутационных рисках: наверняка были бы активные протесты, поскольку территория значимая). Если зона охранная, то, согласно регламентам, мы имеем право только на регенерацию, но не на новую застройку. Загадочный термин «регенерация» понятен, когда идет речь о регенерации усадебного комплекса, так как регенерация подразумевает, что мы имеем право на застройку только в пятне существовавших ранее строений, и застройка должна подчеркивать и выявлять особенности ансамбля. Что, в таком случае, делать с промышленной территорией, которая, с одной стороны, вроде бы является ансамблем, с другой стороны, не задумывалась архитектором как ансамбль? Четыре корпуса Трехгорки, которые являются объектами культурного наследия, имеют авторов: строивших их архитекторов и инженеров. Но это разные авторы, которые изначально не планировали здесь никакого градостроительного ансамбля, а строили исключительно утилитарным способом: им заказывали, а они проектировали и ставили очередной домик. В результате сложилась вот такая история. Как найти к ней ключ? Вглядываясь в загадочный план XIX-го века, я вдруг поняла, что промышленные объекты обладают очень интересным качеством. Учитывая, что строились они все утилитарным способом, т. е. следовали априорной необходимости — технической, а также логике, связанной с человеческими процессами, плюс логике, продиктованной определенными габаритными требованиями, то по сути получился образцовый вернакуляр, образцовая средневековая застройка, которую повторить специально очень сложно. Кривизна, случайность, плотность — это то, что очень интересно наблюдать в промышленных зонах. Заново сделать это сейчас не получится, потому что нынешние нормы этого не позволят. Фиксация генпланов подобных промышленных территорий позволяет создать совершенно уникальные пространства и дополнить их в том же ключе. Таким образом, в генпланах есть серьезная подсказка по поводу того, что все-таки делать.

А дальше предстояло объяснить заказчику, почему мы хотим все это сохранить. Аргумент я нашла очень простой. Допустим, завтра происходит эта зачистка — 3,5 гектара в центре города (они хотят получить там порядка 350 000 м² застройки, если не ошибаюсь) — и, не дай Бог, кризис? Что происходит с этой территорией? В центре города возникает пустырь. С другой стороны, пока у заказчика есть эти здания, он владеет ими как имуществом, под которое можно взять кредит, можно его продать… В конце концов, все эти здания можно приспособить и сдать в аренду. Пока будет делаться этот большой-большой проект. А дело было в 2007 году… Как же мне сегодня благодарен этот заказчик!

Расскажу еще и о том, где мы нашли квадратные метры помимо застройки, которая на самом деле, много метров не дала. Мы для себя выявили, что три красных здания вдоль Рочдельской улицы имеют право быть решены уникальным образом, вне контекста, потому что они фиксируют узловые точки, а все остальные объекты, взаимодействующие с исторической застройкой, должны иметь контекстуальных характер. Для нас контекст — это, прежде всего, ритмика, соблюдение каких-то ритмических закономерностей. Мы потратили много времени на изучение и формирование этих закономерностей, изучая бесчисленные виды окон, перемычек. Это была отдельная большая работа. Далее мы предложили несколько видов строительных режимов для работы с объектами культурного наследия. Все разговоры о том, что с объектами культурного наследия делать ничего нельзя, — дилетантские. С такими объектами можно работать, имея в виду, что мы обязаны сохранить те ценности, с которых я начинала разговор. В промышленных объектах, как правило, мы имеем дело с высокими потолками, т. е. пространства — высокие; внутрь них можно вставить подчиненные элементы, которые придадут адекватный вид и экономичное использование. В данном случае один из объектов мы предлагали превратить в гостиницу. В этом году начнется его реставрация с приспособлением под гостиницу. Не знаю, выиграем ли мы на это конкурс или нет, но реставрация его состоится именно в таком виде. Объект выходит на оживленную улицу, имеет удобный пешеходный доступ; для гостиницы или апартаментов это оптимальный вариант, а для постоянного жилья не очень, так как он имеет ориентацию «север-юг» (на схеме показано наше вмешательство в это здание, не противоречащее его сохранности).

Мы положили эти пятна на оставшиеся объекты и долго-долго упражнялись: где-то были совершенно критичные вещи, мы не понимали, какой высоты были здания (1, 2 или 3 этажа?). В результате мы сделали вот такой генплан, согласовав проект, который до сих пор еще не реализуется, потому что первая часть сильно затянулась. Думаю, когда дойдет до дела, некоторые вещи будут пересмотрены. Я очень рада, что объект жив и живет своей жизнью. Нам удалось сохранить это место, и, что очень важно, удалось воспитать заказчика.

Еще один объект, который вызывал наибольшую полемику, его ожесточенно хотели снести — дом, в котором было красильное производство. Сначала мы убедили заказчика, что сегодняшние химические обработки очень быстро убирают все негативное воздействие от производственных процессов, и показали, как в этом цеху можно устроить небольшие лофты, которые можно использовать по-разному. На самом деле был еще один вариант, который совсем не понравился заказчику, — мы предлагали сделать там рынок или выставочный зал, потому что такая функция — цех находится в центре — казалась очень уместной. Но это наотрез не понравилось, сказали, что там будет только жилье или офисы. Так мы и сделали, уже после того, как выиграли конкурс. Сегодня в этом пространстве находится очень успешный выставочный зал. Жизнь все поставила на свои места. Во всяком случае, цех мы сохранили.

Что может обеспечить такое постоянное пребывание людей? Конечно, жилая функция. Жилая функция — тот важный якорь, который обеспечивает и потребителя каких бы то ни было услуг, сервисов, событий, структурирует эту территорию и зонирует ее характер. Поэтому мы предлагали большинство объектов делать жилыми, чтобы эта, ранее абсолютно выморочная территория, стала нормальной частью города, где есть жилье и возможность использовать пространство под разные цели: снять под офис или жить, как в таунхаусе.

Еще один объект культурного наследия — типографский цех. Кстати, на территории очень важно обеспечить постоянное пребывание людей, она должна быть жилой, так как если с территории в какое-то время уходят люди, это требует особого режима, без людей территория перестает быть безопасной, и этот фактор может негативно отразиться на развитии этой территории. Поэтому, если мы берем большие промышленные территории, мы всегда думаем о том, каким образом на них можно обеспечить постоянное пребывание людей.

Проблема Рочдельской улицы еще и в том, что она очень узкая и очень темная, с узкими тротуарами. А окна — большие и почти касаются земли. Мы предложили вынуть эти окна и отодвинуть витрину вглубь, чтобы сделать пешеходную галерею. Тогда это будет совершенно по-другому восприниматься из города.

Если говорить о лучших практиках ревалоризации, то, честно говоря, когда я готовила в свое время эту лекцию, безусловно, я начала сортировать любимых авторов, и поняла, что я вообще не права в этом. Если говорить о лучших практиках ревалоризации, то нужно вспомнить о чем-то, что бесспорно доказывает, что сохранение наследия, тонкое и правильное, является фактором успеха. Что может быть в этом случае более доказательным, чем Вечный Город? Мне попалась цитата Альдо Росси, выведшего формулу fabbrica della città — «созидания, продолжающегося во времени». «Город в своем росте определяется артефактами, он оставляет открытыми множество возможностей и содержит неизученный потенциал». Вот еще несколько цитат из книги Росси и предисловия к ней 1978 года: «В конечном счете есть связь между отдельным архитектурным проектом и судьбой города. Когда проект не утопичен, не абстрактен, а возникает из особых проблем города, он продолжает и выражает эти проблемы через свои стиль и форму, а также через множество деформаций. Эти деформации или изменения важны, но до определенных пределов, именно потому, что архитектура, или „стройка“ города, представляет собой коллективный по своей сути артефакт и определяется характерными чертами города» (из предисловия 1978 года к «Архитектуре города»). «Со временем город растет, обретая самосознание и память. В его устройстве сохраняются первоначальные черты, но в то же время город изменяет и уточняет направления своего развития» (из книги «Архитектура города»). Мне кажется, это очень близкий нам всем подход.

Там находятся vis-a-vis два комплекса: Бадаевский пивзавод и Трехгорка. Там и там хищные инвесторы решили застроить все. Надеюсь, что мы как-то преодолеем эту историю. Сама по себе эта станция является абсолютным шедевром, она — флагман этого ансамбля, и очень хорошо воспринимается со стороны реки и моста, формируя московский иконический вид. Безусловно, ее нужно сделать открытым общественным пространством. Мы в свое время тоже сделали предложение, как можно преобразовать эту прекрасную станцию: ее нужно просто привести в порядок, не прикладывая особых архитектурных усилий. Все уже сделано до нас: надо просто увидеть это пространство. Это такой мини-Барбикан, с универсальными залами, где проходили бы выставки, концерты, детские кружки и много чего, посвященного различным видам искусства. Универсальное пространство для творчества. Самая интересная история здесь — это, конечно, водонапорная башня, в которой мы предложили сделать библиотеку с лифтом и кафе наверху, откуда открывался бы вид на гостиницу «Украина» и на реку, а также универсальный зал с изменяемыми параметрами планшета, парк, в общем получилась бы красота.

И еще один объект, который находится рядом с Трехгоркой, это теплоэлектростанция, построенная в свое время именно для Трехгорной мануфактуры и сегодня являющаяся памятником конструктивизма. Сегодня вокруг нее, к сожалению, разгорелись нешуточные страсти: станция в 1990-е годы отошла к Мосэнерго и поэтому выпала из общего имущественного комплекса. Некоторое время назад она была продана другому инвестору, оказавшемуся не столь чувствительным, который, заручившись подписями не самых добросовестных инспекторов, вырезал слева и справа от станции (там потрясающие интерьеры) охранную зону и запроектировал с левой стороны здание в 25 этажей, с правой — 38. Сейчас идет нешуточная борьба. Там просто нельзя такое строить.